华体会电子华体会电子华体会电子2022年作为“保租房”体系确立满一周年之际,中国住房租赁行业得到了深入的发展。
政策层面,从中央层面的政策支持到各地落实于具体措施及规划中,中国住房租赁市场的宏图正慢慢铺开。
尤其是金融扶持方面,2022年金融扶持住房租赁行业发展力度空前华体会电子。过去一年,财政部、发改委、银保监等多部门均出台金融政策支持保租房发展,鼓励银行等金融机构创新金融服务,加大保租房金融支持力度,稳步推进保租房REITs试点落地。此外,全国首个住房租赁基金正式成立,以盘活存量房产。
租赁行业发展迎来新的发展格局。自从2021年确立了保障型租赁体系,目前租赁住房包括市场化程度较高的长租公寓,享受政策扶持的保障性租赁住房(含人才租赁住房、公租房等)。
现阶段的保障性租赁住房从开发到运营均受较多的政策扶持,也是国家从中央到地方“十四五”发展的重点。尤其“租购并举”成为房地产市场平稳健康的长效机制,住房租赁的地位不断增强。
住建部相关负责人曾公开表示,“十四五”时期,全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间),相比2021年提出的40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套(间),增加了250万套,预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。
保租房以小户型、低租金的基本特征,从供应端弥补了市场化租赁产品的不足,优化了住房租赁市场的供给结构。在套型上,保租房户型以建筑面积不超过70平方米为主。
2021年、2022年,全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套(间),可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。
目前,多地已完成2022年保障性租赁住房筹建任务,比如上海计划2022年筹集17.3万套,其中,前11月便新增建设筹措18万套(间),提前超额完成年度目标任务。
截止2022年底,全国范围内共推出涉租赁土地约285块,规划建筑面积达444万方,供地政策上仍然延续“22城集中供地”,三种方式并行供应租赁用地建设保障性租赁住房。
2022年受疫情及经济影响,土拍市场整体遇冷,各地因城施策对竞拍规则进行了放宽和调整,新增涉租用地同比下滑63.01%。从各批次涉租用地成交情况来看,前三批次成交较多涉租用地,各地第四、五、六批次仅以少量地块成交,涉租用地较少。
中国住房租赁行业的供应主体主要包含散户、机构运营和政府,因其背景和资源能力的不同,不同主体的市场参与方式也有所不同。散户和机构运营是以市场化操作运营,而政府则担任公共物品提供者以及规则制定者的重要角色。
目前,散户仍为中国住房租赁市场的供应主体,但散户主体不参与房源的运营管理,市场上机构运营的租赁住房比重约5%。
从新增供应来看,近五年,全国55城个人租赁房源新增房源量整体呈现下跌趋势,其中2022年个人房源新增供应仅为2018年的一半。
由于人口流动和疫情的原因,2022年全年个人房源新增供应量为620.50万间,同比上涨2.65%,新增供应量开始小幅回升,后疫情时代,供应的房源有望开启持续上升趋势。
2、市场化租赁房源供应:分散式产品大幅下降,集中式产品规模初现且稳步推进
目前,中国租赁市场最大规模的分散式长租公寓——自如,已经发展至以“百万”为规模计数单位。然而近年来,分散式公寓因“高收低租”“租金贷”等商业模式弊端暴露,遭遇频频爆雷,2019-2020年,蛋壳公寓、青客公寓等下架房源,退出市场,自如和相寓也在逐步控制甚至缩减规模。
回顾2022年,中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模持续增长,TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模92.28万间,同比增长15.88%,环比增长1.60%,同环比增速均有所下降。2022Q1至今,租赁企业开业规模持续增长,但受疫情和经济周期影响,增速持续放缓华体会电子,环比增速从7.86%下降至四季度的1.60%,头部企业开店动作明显放缓。
自2020年以来,“大型租赁社区”便成为了租赁行业热词。大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给,也是未来租赁产品的主流发展方向。2022年市场上有多个项目以大型租赁社区的形式入市。
从项目的分布情况来看,大型租赁社区主要布局在租住需求旺盛的核心一二线城市,其中上海布局项目最多。
2022年全年上海共计有7个大型租赁社区(房源≥1000间)入市,共计提供超1.4万间租赁房源。从运营商品牌来看,具有规模化运营能力的住房租赁品牌在市场上占据优势,以华润有巢为代表,通过轻资产托管或重资产持有的模式在多个城市布局大型租赁社区。
4、市场租金:个人房源租赁租金呈上升趋势,核心城市集中式公寓租金有涨有跌
2022年全国55城个人房源平均租金为33.11元/平方米/月,环比上涨3.82%,同比上涨1.48%。
随着年初疫情的蔓延,2022年个人房源租金波动较大。逐月来看,7-8月毕业季的到来,带来了一波租金的上涨,随后,租赁市场进入传统淡季,租金开始下跌,12月,北上深等一线城市受疫情反复的影响,且处于年末,租赁市场供需出现一定失衡,租金出现异常上涨情况。
2022年全年来看,八城集中式公寓租金涨跌各异,而分散式公寓同比来看出现不同程度下滑,北上广等一线城市个人房源租金依旧维持上涨。
从开业规模来看,TOP3头部企业开业规模共计36.54万间,占TOP30企业开业规模的40%。其中,万科泊寓以17万间的成绩遥遥领先,位居榜首。
在管理规模榜中,入榜企业管理规模门槛为10042间,TOP3管理规模共计41.98万间,占TOP30管理规模的34%,企业头部效应依然显著。万科泊寓和龙湖冠寓分别以21.40万间和11.82万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。
ABS及类REITs的整体发行金额大幅回升,是2021年的4倍多;新增了保租房REITs和住房租赁基金,发行规模分别为50.055亿元和300亿元。2022年公募REITs、类REITs融资热度上升。
2022年有4只保租房REITs成功上市,分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs、华夏基金华润有巢租赁住房REIT,募集资金约50亿元。
2022年12月,证监会表示研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房领域,将进一步促进多元主体进入住房租赁行业,激发市场化企业入手重资产项目。此前通过的四支保租房公募REITs的资产主体基本为央国企,尚未有市场化的民营租赁企业参与保租房公募REIT的发行,现在REITs试点范围的拓展扫清了市场化租赁企业退出路径的障碍,为行业的发展带来新的契机。
2022年住房租赁行业受到了各方的重点关注,国家和地方政府也在积极推动租赁住房的发展。保障性租赁住房筹建任务在有序展开行业新闻,部分保租房已入市;市场化项目在政策的引导下也愈发健康有序。
未来几年华体会电子,住房租赁将成为国家发展的重要推动力,中央将继续发力完善住房供应端制度政策,完善“购+租”“市场+保障”的住房体系,让更多的新青年新市民 “住有所居”、“住有宜居”。返回搜狐,查看更多
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